Acheter un bien immobilier en SCI offre la possibilité d’acheter en commun de manière efficace et simple. De plus, cela permet d’optimiser la rentabilité locative, de simplifier la transmission de patrimoine et de réduire les impôts ! Détails.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
SCI (Société Civile Immobilière) est un type de structure juridique (composée de deux personnes au moins) permettant à plusieurs d’acheter un bien immobilier ensemble. Chaque membre de la SCI est considéré comme un associé et reçoit une part proportionnelle des revenus de la SCI en fonction de son investissement financier. Les coûts et les éventuels travaux sont également répartis de la même manière.
Par défaut, les associés gèrent la SCI. Cependant, il est possible d’utiliser un logiciel de gestion locative pour les tâches administratives et fiscales, ou de confier la gestion à une agence locative pour un coût supplémentaire réparti entre les associés de la SCI.
Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI à Lattes?
L’achat en SCI permet de limiter les droits des associés aux seules parts sociales, contrairement à l’indivision où chaque propriétaire (appelé indivisaire) détient une partie et des droits sur l’ensemble du bien. Ainsi, la SCI protège les biens immobiliers détenus, en cas de désaccord entre les associés ou d’objectifs divergents. Vous ne vendez ou cédez pas la propriété du bien, mais uniquement vos parts dans la société qui en est propriétaire. Cette forme d’investissement est particulièrement adaptée à la gestion du patrimoine familial.
En outre, si vous souhaitez transmettre ce patrimoine à vos enfants via la SCI, vous bénéficiez des exemptions de droits de succession en ligne directe, soit 100 000 € par enfant et par donation, renouvelable tous les 15 ans.
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Quelles sont les différentes formes de SCI ?
En fonction de l’utilisation que vous souhaitez faire du bien immobilier acheté, vous pouvez choisir parmi différentes formes de SCI. Tout d’abord, il y a la SCI de gestion-location, qui est la forme la plus courante de société civile immobilière. Elle vise à acheter et à gérer un ou plusieurs biens immobiliers pour les louer. Son objectif est donc de générer des revenus locatifs pour les propriétaires. La SCI d’attribution, quant à elle, permet d’acheter un bien immobilier de grande taille (généralement un immeuble) et de le diviser en plusieurs lots, répartis entre les associés en fonction de leur participation dans la société.
La SCI familiale, quant à elle, a pour objectif inverse: permettre à plusieurs personnes d’acheter le même bien immobilier. Elle a donc pour vocation de constituer un patrimoine transmissible plutôt que d’investir dans la location. Enfin, la SCI de construction-vente permet d’investir dans l’achat d’un terrain pour y construire un immeuble et le vendre ou le louer (en une ou plusieurs unités) pour en tirer des bénéfices ou des revenus locatifs.
Comment financer l’acquisition d’un bien immobilier en SCI à Lattes ?
Aucun montant minimal de capital social n’est requis pour investir en SCI dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier. Vous pouvez apporter un financement ou un bien immobilier en nature en échange de votre participation dans la SCI, sans que l’administration fiscale ne demande une preuve de dépôt de fonds. Vous pouvez également financer l’achat de parts sociales en SCI en empruntant de l’argent auprès d’une banque. Cependant, dans ce cas, vous ne pourrez pas avoir accès à des prêts aidés tels que les prêts à taux zéro ou les prêts conventionnés. Les taux d’emprunt sont similaires à ceux des prêts classiques, que vous empruntiez en votre nom ou au nom de la SCI. Il est important de noter que après avoir effectué votre apport initial (via votre apport ou votre prêt) pour détenir des parts dans la SCI, vous pouvez choisir de continuer à alimenter le capital si vous le souhaitez.
Quelle fiscalité pour un bien immobilier acheté en SCI ?
La fiscalité pour un bien immobilier acheté en SCI peut vous permettre de déclarer vos revenus locatifs au titre de l’impôt sur les sociétés, mais seulement pour les locations meublées. Pour les locations vides, les revenus locatifs seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu.
Comment vendre un bien acheté en sci à Lattes
La manière de vendre un bien immobilier détenu par une SCI dépend de l’accord entre les associés. Si tous les associés sont d’accord sur la vente, le processus est similaire à une vente classique, à ceci près que les fonds obtenus seront partagés entre les associés en proportion de leur participation dans la société. Cependant, étant donné que le bien est détenu en SCI, il doit être soumis au régime de la plus-value, ce qui signifie que les propriétaires de la SCI devront payer une taxe spécifique lors de la vente du bien immobilier. Le coût (prix du bien plus les frais de notaire) est réparti entre les associés en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. Il est à noter que la vente peut être exemptée de cette taxe si la SCI a plus de 30 ans d’existence, si le logement est la résidence principale d’un associé ou si le prix de vente est inférieur à 15 000 euros.
Cependant, si les associés ne sont pas d’accord sur la vente du bien immobilier, le processus est différent. Chaque associé souhaitant quitter la SCI doit alors vendre ses parts individuellement à un nouvel associé. Ils seront alors tous soumis à la taxe sur la plus-value immobilière, qui sera calculée de manière différente. L’exonération sous les mêmes conditions que précédemment s’applique également dans ce cas.
